Immobilienrente (Reverse Mortgage) – Welche Faktoren beeinflussen die Auszahlungssumme?

Foto: © нна Мартьянова / stock adobe

Die Immobilienrente, auch als Reverse Mortgage oder Umkehrhypothek bekannt, ist eine Finanzlösung, die es älteren Menschen ermöglicht, ihr Wohneigentum als Einkommensquelle zu nutzen, ohne es zu verkaufen.

Bei dieser Methode behalten die Eigentümer das lebenslange Wohnrecht in ihrer Immobilie. Sie können die Immobilie entweder an eine Bank verkaufen oder als Sicherheit für eine Hypothek nutzen. Im Gegenzug erhalten sie regelmäßige Zahlungen in Form einer Rente oder einer Einmalzahlung. Die Rückzahlung erfolgt erst beim Tod des Eigentümers, beim Verkauf der Immobilie oder wenn sie aus anderen Gründen ausziehen.

Einkommen im Alter aufbessern

Die Verrentung von Immobilien kann somit eine reizvolle Möglichkeit für Senioren sein, ihr Einkommen im Alter aufzubessern, ohne die Immobilie dafür verkaufen zu müssen. Allerdings ist es wichtig, die damit verbundenen Risiken und Kosten zu berücksichtigen und sich möglichst von einem unabhängigen Finanzexperten beraten zu lassen.

Wie berechnet sich die Höhe des Auszahlungsbetrags?

Sie sind interessiert daran, durch den Verkauf Ihrer Immobilie Ihre Rente aufzubessern? Die wichtigste Frage, welche Sie sich in diesem Zusammenhang stellen werden, betrifft sicherlich die Höhe der Auszahlung. Diese wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses von verschiedenen Einflussfaktoren bestimmt. Da grundsätzlich Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Entwicklung besteht, stellen sich auch Risiken für den Kreditgeber dar.

Der erste wichtige Einflussfaktor auf die Auszahlungshöhe setzt sich aus dem Wert der Immobile bei Abschluss des Reverse Mortgage Vertrags sowie der erwarteten durchschnittlichen Steigerung des Immobilienwertes zusammen. Grundsätzlich entscheidende Faktoren sind u. a. Alter, Lage, Architektur sowie allgemein Angebot und Nachfrage nach Immobilien. Da die Immobilie dem Kreditgeber als Sicherheit dient, resultiert aus einem höheren Immobilienwert und einer höheren erwarteten Wertsteigerung auch ein höherer maximaler Auszahlungsbetrag. I. d. R. liegt dieser bei 20 – 50 % des Immobilienwertes. Der verhältnismäßig geringe Betrag ist dabei einerseits durch die ungewisse, u. U. aber sehr lange Laufzeit, andererseits durch den Zinseszinseffekt in Folge der kontinuierlichen Verschuldung zu erklären.

Verschuldung steigt

Da die Verschuldung des Kreditnehmers während der Laufzeit des Reverse Mortgage-Vertrages ansteigt, gewinnt der Wert bzw. die Wertentwicklung der als Sicherheit dienenden Immobilie für den Kreditgeber zunehmend an Bedeutung. Ein besonderes Problem bezüglich der Immobilienwertentwicklung ergibt sich durch das Verhalten des Immobilieneigentümers: Die Wertentwicklung der Immobilie lässt sich durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen entscheidend verbessern. Da der zukünftige Wert der Immobilie für den Eigentümer i. d. R. irrelevant ist, kann er die Maßnahmen unterlassen und dadurch Geld sparen. Ein möglicher Lösungsansatz ist z. B. der Abschluss einer Hauswertversicherung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Alter des Eigentümers

Zweiter wesentlicher Einflussfaktor auf die Auszahlungshöhe ist das Alter des Immobilieneigentümers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Da mit steigendem Alter die Restlebenserwartung sinkt, reduziert sich auch der mögliche Zeitraum kontinuierlicher Zahlungen an den Kreditnehmer. Gleichzeitig wird durch die zeitliche Verschiebung des Vertragsabschlusszeitpunktes in die Zukunft zusätzlich ein höherer Immobilienwert durch die jährliche Wertsteigerungsrate erzielt. Je älter der Kreditnehmer daher bei Vertragsabschluss ist, desto höher ist der maximale Auszahlungsbetrag. So beläuft sich der maximale Betrag für einen 62-Jährigen auf etwa ein Drittel des Immobilienwertes. Mit 75 Jahren erhält der Kreditnehmer ca. die Hälfte des Immobilienwertes.

Für den Kreditgeber ergibt sich hierdurch das Risiko der Langlebigkeit des Kreditnehmers: Der Auszahlungsbetrag wird, wie oben bereits dargestellt, durch das Alter des Kreditnehmers bestimmt. Zusätzlich wird die Höhe des Betrags durch die anhand von Sterbetafeln prognostizierte Lebenserwartung beeinflusst. Überschreitet der Kreditnehmer das prognostizierte Alter, so erhöhen sich seine Schulden je nach Auszahlungsprofil durch weitere monatliche Zahlungen bzw. die anfallenden Zinsen.

m Falle der Verwertung der Immobilie erhält der Kreditgeber aufgrund der Non-Recourse-Klausel somit nicht den vollen Auszahlungsbetrag zuzüglich der Zinsen zurück. In Höhe der Differenz entsteht ihm ein Verlust. Für den Kreditnehmer hingegen besteht die Möglichkeit, mehr Schulden „anzuhäufen“ als durch sein Immobilienvermögen abgesichert ist.

Aktuelle Zinskonditionen

Weiterhin wird die maximale Auszahlungshöhe durch die aktuellen Zinskonditionen beeinflusst. Je höher der Zinssatz bei Vertragsabschluss, desto schneller wächst die Schuld des Kreditnehmers und desto eher ist der maximale Auszahlungsbetrag in Höhe des Immobilienwertes erreicht. Im Reverse Mortgage Vertrag können fixe oder variable Zinsen vereinbart werden. Durch vertraglich fixierte Zinsen kann der Kreditgeber die genaue Schuldenhöhe für die gesamte Laufzeit genau prognostizieren bzw. kalkulieren. Er trägt dann allerdings auch alleine das Zinsänderungsrisiko: Für die Zahlungen an den Kreditnehmer muss der Kreditgeber Kapital beschaffen. Steigende Marktzinsen bewirken somit erhöhte Kosten der Refinanzierung bei gleichbleibender Reverse Mortgage Verzinsung.

Variabler Zins

Wird ein variabler Zinssatz vereinbart, so werden die Zinskonditionen des Vertrags regelmäßig an die Marktzinsen angepasst. Hierdurch erreicht der Kreditgeber während der Vertragslaufzeit ein konstantes Verhältnis zwischen seinen Kapitalkosten und Erträgen. Da die maximale Auszahlungshöhe durch den bei Vertragsabschluss geltenden Zinssatz festgelegt wird, haben später steigende Marktzinsen keinen Einfluss auf die Auszahlungen sondern lediglich ein schnelleres Anwachsen der Schulden zur Folge. Dies führt dazu, dass der Schuldenstand des Kreditnehmers schneller den Wert der Immobilie übersteigt und die dadurch entstehenden Kosten vom Kreditgeber zu tragen sind.

Neben den dargestellten Parametern kommen weitere Kosten für den Kreditnehmer hinzu, die den maximalen Auszahlungsbetrag zusätzlich reduzieren. Dies sind bspw. Veranlassungs- und Antragsgebühren, Abschlusskosten, Versicherungsgebühren und evtl. Servicegebühren. Die Abschlusskosten und Servicegebühren kann der Kreditnehmer entweder bar bezahlen oder als Abschlag vom Auszahlungsbetrag verrechnen lassen.

Fazit

Wie Sie also sehen, sind viele unterschiedliche Faktoren bei der Berechnung des Auszahlungsbetrags vor Abschluss eines Immobilienrentenvertrags zu berücksichtigen. Hier empfiehlt es sich, den Betrag unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Präferenzen von einem Finanzprofi ermitteln zu lassen.

Written by Hajo