Hausbau Kosten: Was kostet mich der Hausbau

Vor einem Hausbau vergleichen Interessenten oftmals fleißig Kosten und Preise für den Bau selbst, die sogenannten Nebenkosten werden bei der Kalkulation aber allzu oft vernachlässigt. Dabei fallen regelmäßig eine ganze Reihe von Baunebenkosten an, die vielen angehenden Bauherren noch nicht einmal bekannt sind. Durch den Grundstückskauf entstehen beispielsweise Maklerkosten. Ein Makler ist allerdings dazu verpflichtet, vor dem Kauf einen Kunden auf die Maklergebühr, auch Courtage genannt, hinzuweisen. Immerhin können Maklergebühren bis zu 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer ausmachen. Bei einem Kaufpreis vom 100.000 Euro wären das über 7.000 Euro alleine für den Makler, die als Hausbau Kosten hinzugerechnet werden müssen. Die Maklergebühren fallen fast in jedem Fall an, egal ob Sie ein Haus bauen oder kaufen.

Auch die Notarkosten werden von vielen Bauherren regelmäßig unterschätzt. Sie richten sich regelmäßig nach der Höhe des Kaufpreises, wobei es sich um Nettobeträge handelt, zu denen noch die Mehrwertsteuer hinzugerechnet werden muss. Auch die Nebenkosten für den Eintrag im Grundbuch dürfen nicht unterschätzt werden. Erst wenn vom zuständigen Finanzamt der Eingang der Grunderwerbsteuer bestätigt wurde, wird der Grundbucheintrag vom Notar beantragt. Bei jedem Erwerb eines Grundstücks fällt in Deutschland Grunderwerbssteuer an, deren Höhe vom jeweiligen Bundesland abhängig ist und sich zwischen 3,5-5,5 Prozent der Bemessungsgrundlage orientiert, die sich wiederum an den übernommenen Verbindlichkeiten sowie am Kaufpreis ausrichtet. Im obigen Beispiel wären das in Berlin (5,5%) 5500 Euro.

Baunebenkosten für Bodengutachten

Die Grunderwerbssteuer erhöht sich für den Fall, wenn ein Grundstück nicht von einem privaten Käufer oder über einen Makler, sondern direkt von einem Bauträger erworben wurde. Auch unmittelbar vor dem Hausbau entstehen zahlreiche Baunebenkosten. Unter der Bezeichnung Bodengutachten werden die Begriffe Baugrunduntersuchung sowie Baugrundgutachten zusammengefasst, die unbedingt vor einem Hausbau erstellt werden sollten und natürlich nicht unerhebliche Kosten verursachen. Ein Bodengutachten ist zwar nicht rechtlich verpflichtend, es wird jedoch von Fachleuten dringend empfohlen, denn zum einen sichert sich der Bauherr gegenüber dem Bauträger ab und zum anderen wird das neu errichtete Gebäude vor späteren Schäden geschützt. Ein Bauherr muss sich vor Augen halten, dass das Baugrundrisiko grundsätzlich immer bei ihm liegt. Ein solches Gutachten verursacht Kosten in Höhe von etwa 0,5-2 % der Erstellungskosten und liegt damit etwa bei 1000-1500 Euro. Es ist auf jeden Fall ratsam, einen Kostenvoranschlag einzuholen. Die Vermessungskosten gehören ebenfalls zu den Baunebenkosten, die notwendige Vermessung eines Grundstücks wird entweder durch Mitarbeiter des örtlichen Katasteramtes oder durch öffentlich bestellte niedergelassene Vermessungsingenieure kostenpflichtig durchgeführt. Es ist erforderlich, dass die Vermessungsunterlagen dem Bauantrag beigefügt werden. Bei einem sogenannten Herstellungswert bis 250.000 Euro betragen diese Vermessungskosten immerhin etwa 400-500 Euro.

Baugenehmigungen verursachen weitere Kosten beim Hausbau

Auch sämtliche Kosten für die Baugenehmigung, die in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt sind, trägt alleine der Bauherr. Dabei kommt es immer häufiger vor, dass die entsprechenden Gebührenbescheide bereits versandt werden, bevor ein Bauantrag zur Genehmigung kommt. Es kann deshalb nur geraten werden, die Gebühren für die Baugenehmigung schnell zu begleichen, damit es im Zusammenhang mit dem Hausbau nicht zu unnötigen Verzögerungen kommt. Die Kosten betragen regelmäßig etwa ein Prozent der sogenannten Rohbausumme. Das Honorar für einen Prüfstatiker, welcher an Ort und Stelle Ausführungspläne und statische Bezeichnungen überprüft, kann zwischen 1500-2500 Euro liegen, es kann sogar deutlich höher ausfallen, wenn während der Überprüfung Mängel am Rohbau festgestellt werden und der Prüfstatiker nach Behebung der Mängel eine zweite Prüfung durchführen muss. Für alle Bauherren empfiehlt sich die Mitgliedschaft im sogenannten Bauherrenschutzbund, die derzeitige einmalige Aufnahmegebühr beträgt 52 Euro, der Monatsbeitrag dann 11 Euro. Da Mitgliedsbeiträge und Aufnahmegebühr aber wie Spenden behandelt werden, sind diese Aufwendungen von der Steuer wieder absetzbar.

Baunebenkosten werden ebenfalls verursacht durch einen Aushub für Bodenplatte oder Keller sowie für die Entsorgung des überschüssigen Erdreiches. Immerhin fallen beim Bau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses bis zu 300 Kubikmeter Erdreich an, das nach Fertigstellung nur begrenzt oder gar nicht wiederverwertet werden kann. Die Kosten für eine Lagerung auf dem Baugrundstück sowie für die Aushubarbeiten liegen bei immerhin 2-4 Euro pro Kubikmeter. Und je nach Bodenklasse muss mit bis zu 20 Euro pro Kubikmeter gerechnet werden, um den Bodenaushub zu entsorgen. Preiswerte Alternativen bei der Entsorgung ergeben sich beispielsweise dadurch, dass Bodenaushub ganz legal in stillgelegten Steinbrüchen entsorgt wird oder auch von örtlichen Straßenbaufirmen kostenfrei angenommen und weiterverwendet wird. Ist das Erdreich allerdings mit Altlasten, beispielsweise Erdöl oder sonstige Chemikalien verunreinigt, so können die Kosten nochmals beträchtlich ansteigen. Der Bauherr ist während der Bauphase auch für die Gehwegsicherung, eventuell für eine Straßensperrung oder die Kosten für einen Kranstellplatz verantwortlich. Wird beispielsweise eine Gehwegsicherung errichtet, so werden hierfür etwa 1000 Euro in Rechnung gestellt. Diese Gehwegssicherung besteht aus einer Schutzfolie, auf die dann Teer aufgetragen wird.

Wenn Baustellen nicht über befestigte Zufahrten zu erreichen sind, könnten Baufahrzeuge im Erdreich steckenbleiben, deren Bergung enorme Kosten verursacht, die alleine der Bauherr zu tragen hätte. Man kann allen Bauherren nur empfehlen einen unabhängigen Baubetreuer zu beauftragen, der sozusagen in jeder Bauphase als Anwalt fungiert. Denn immerhin werden nach Einschätzung von Baufachverbänden 99 Prozent aller Neubauten nicht ohne Mängel erstellt. Die Kosten für eine solche Baubegleitung durch einen ausgebildeten Bauingenieur liegen durchschnittlich bei etwa einem Prozent der gesamten Baukosten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wird nicht mit einem Bauträger gebaut, so fallen selbstverständlich auch Kosten für einen Architekten an. Das Architektenhonorar bemisst sich nach dem Schwierigkeitsgrad der Aufgabe und ist in Honorarzonen aufgeteilt. Bei Baukosten inklusive Mehrwertsteuer von beispielsweise 160.000 Euro würde sich ein Bruttogesamthonorar für den Architekten von etwa 26.000 Euro ergeben. Auch das Bereinigen eines Grundstücks verursacht durch Baumfällungen, durch den Abriss von eventuell vorhandenen Gebäuden sowie durch die Hausanschluss- und Erschließungskosten erhebliche zusätzliche Gebühren.

Erschliessungskosten beim Hausbau nicht vergessen

Zu den Hausanschluss- und Erschließungskosten gehören nicht nur der Anschluss an die Kanalisation, an die Energie- und Wasserversorgung, sondern auch Kosten für Straßenbeleuchtung oder der Bau eines Lärmschutzwalls können hier zu Buche schlagen. Sämtliche Außenanlagen gehören ebenfalls zu den Baunebenkosten beim Hausbau, also Grünflächen, Terrasse, Garage oder Carport sowie das Pflastern der Wege und der Einfahrt. Ein weiterer nicht unerheblicher Kostenfaktor, der zu den Baunebenkosten gerechnet wird, entsteht durch die verschiedenen Bauversicherungen. So springt beispielsweise die wichtige Bauherrenhaftpflichtversicherung dann ein, wenn unbeteiligte Dritte auf dem Baugrundstück zu Schaden kommen.

Die Bauleistungsversicherung schützt einen Bauherrn vor zahlreichen Schäden, die einen Hausbau verzögern oder im schlimmsten Fall sogar zum Erliegen bringen können. Die Feuer-Rohbauversicherung schützt nicht nur vor Brandschadenfolgen, sondern springt auch bei Leitungswasser-, Sturm-, oder Hagelschäden ein. Die Bauhelferversicherung sichert alle Kollegen oder Freunde ab, die den Bauherrn beim Erbringen von Eigenleistungen unterstützen. Eine Baufertigstellungsversicherung sorgt dafür, dass für den Bauherren keine Mehrkosten entstehen, sollten dessen Baupartner während der Bauphase zahlungsunfähig werden.